Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Właściciele domów, a nawet niektórzy wykonawcy, wykonują wiele prac remontowych i remontów domów bez konieczności uzyskania wymaganych prawem pozwoleń na budowę i obowiązkowych kontroli, które się z nimi wiążą. Przyczyn ominięcia tych przepisów jest wiele, często dlatego, że właściciel domu lub wykonawca stara się uniknąć kosztu pozwolenia lub obawiają się, że podatki wzrosną, jeśli udoskonalenia zostaną oficjalnie skatalogowane. W rzeczywistości większość (nie wszystkie) obaw związanych z procesem wydawania pozwoleń jest bezpodstawna, a potencjalne poważne problemy są dość duże, jeśli nie złożysz wniosku o odpowiednie zezwolenia i nie skontrolujesz swojej pracy. Oto dwanaście rzeczywistości dotyczących procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę, o których wiele osób nie zdaje sobie sprawy.
W ogóle nie potrzebujesz pozwolenia
Występuje wiele nerwowości, ponieważ właściciele domów uważają, że wszelkie naprawy lub ulepszenia, które przeprowadzają w domu, zostaną zbadane za pomocą grzebienia o drobnych zębach przez inspektora, który chce złapać każdą najmniejszą wadę. W rzeczywistości istnieje wiele napraw i ulepszeń, które można wykonać bez pozwolenia. Zasady tego różnią się znacznie w zależności od społeczności, a ten sam projekt, który wymaga pozwolenia na budowę i zaplanowanych kontroli w jednym miejscu, może nie wymagać jednego w innej jurysdykcji. Ale ogólnie mówiąc, możesz wymienić większość istniejących elementów domu bez pozwolenia, podczas gdy wszystko, co zmienia strukturę domu lub stanowi ulepszenie nieruchomości, będzie wymagało pozwolenia. Możesz na przykład wymienić zepsuty przełącznik ścienny lub zużyty kran, ale dodanie dodatkowej talii lub pokoju wymaga pozwolenia. Twoja społeczność może mieć zasoby online, które wyjaśniają, jakie rodzaje pracy wymagają zezwoleń i kontroli, lub możesz zadzwonić do biura zezwoleń i poprosić o rozmowę z inspektorem.
Możesz rozmawiać z biurem pozwoleń anonimowo
Niektórzy obawiają się, że w momencie, gdy zadzwonisz do lokalnych inspekcji budynków i udzielisz pozwolenia na urząd, natychmiast zostaniesz oznaczony do kontroli. To po prostu nieprawda. Biuro zezwoleń istnieje, aby zapewnić, że remonty domów są przeprowadzane bezpiecznie i nie stanowią zagrożenia dla mieszkańców, a inspektorzy zazwyczaj chętnie odpowiadają na pytania. Jeśli aktualnie nie ma dostępnego inspektora, oddzwonimy i odpowiemy na wszelkie pytania, takie jak „Czy potrzebuję bariery paroszczelnej za ścianami prysznica?”. lub „Jak wysoki może być mój garaż?”
Zezwolenie Koszty Różne
Możesz być zaskoczony, gdy dowiesz się, że nie ma ustalonej opłaty za pozwolenie na budowę, ale koszty pozwolenia różnią się w zależności od szacowanego kosztu i złożoności projektu. Budowa ogrodzenia może wymagać na przykład pozwolenia za 55 USD, natomiast budowa dużego nowego domu może wymagać pozwolenia na budowę za 2000 USD. W całym kraju średnie pozwolenie na budowę kosztowało 1 043 USD w 2018 r., Z typowym zakresem od 400 USD do około 1700 USD. Ale te średnie koszty stanowią wiele pozwoleń na nową budowę całych domów i istnieje wiele projektów, dla których pozwolenia na budowę kosztują 100 USD lub mniej. Często zdarza się, że koszty pozwoleń opierają się na odsetku przewidywanych kosztów projektu. Jeśli współpracujesz z wykonawcą, koszty pozwolenia są zwykle uwzględnione w otrzymanej ofercie.
Zezwolenia właściciela / konstruktora mogą być problematyczne
Niektórzy właściciele domów obawiają się, że miejskie urzędy kontroli nie pozwolą im na wykonywanie własnej pracy, ale będą wydawać zezwolenia tylko profesjonalnym wykonawcom. To kolejny mit, ponieważ urzędy kontroli rutynowo wydają zezwolenia właścicielom domów na samodzielne wykonywanie wszelkiego rodzaju prac - aż do pełnienia funkcji GC (generalnego wykonawcy) przy budowie całego domu. W przypadku tego rodzaju projektu twoja społeczność może wydać specjalne „pozwolenie właściciela / konstruktora”, które pozwala ci zajmować dom przez określony czas (zwykle około roku), podwykonując poszczególne zadania dla zadania. Jako właściciel / konstruktor działasz jako własny generalny wykonawca zamiast go zatrudnić. Pozwala to zaoszczędzić na tej bolesnej 15–25-procentowej opłacie pobieranej przez GC, ale także ponosi ciężar potencjalnych zobowiązań, z których wiele może być poważnych. Zatrudnianie licencjonowanego, ubezpieczonego, powiązanego kontrahenta lepiej izoluje cię od tych zobowiązań.
Ułatwienia mogą zabić Twoje pozwolenie - i Twój projekt
Gdziekolwiek przez twoją nieruchomość przebiega linia energetyczna, magistrala kanalizacyjna, chodnik lub inna zwykła i ciągła ścieżka serwisowa, prawdopodobnie masz służebność - prawne ograniczenie, które uniemożliwia dokonywanie zmian, które wpływają lub ograniczają te linie lub inne funkcje. Zdarzają się na przykład przypadki, w których część nieruchomości może być zarezerwowana na potencjalną przyszłą drogę. Nie będziesz mógł budować na żadnej części swojej nieruchomości, w której zarejestrowano służebność.
Aby dowiedzieć się o wszelkich służebnościach, sprawdź tablicę swojej nieruchomości, dostępną online na stronie asesora hrabstwa lub w jego biurach. Zasadniczo nigdy nie wolno budować na służebnościach, chyba że są to drobne dodatki, takie jak ogrodzenia.
Kryzysy własności są krytyczne
Niepowodzenia są obowiązkowymi buforami między granicami nieruchomości a stałymi strukturami, które pomagają zachować poczucie otwartości w społecznościach, a także zapewniają margines bezpieczeństwa w przypadku pożarów. Na przykład, jeśli przedłużasz ścianę domu, musisz być świadomy wymaganych odległości w miejscowym kodeksie budowlanym. Prawdopodobnie obowiązywać będą również zasady niepowodzenia dotyczące przedłużenia nieruchomości na przód i tył domu. Zwykle wymaga to zachowania minimalnej odległości między krawędzią konstrukcji a badanymi granicami właściwości. Strukturalne dodatki do domu, garaże, wiaty i pokłady mogą podlegać tym zasadom. Ponownie, lokalne biuro kontroli budynków może poinformować cię, jakie obowiązują przepisy dotyczące niepowodzenia.
Rozbieżności są możliwe
Podczas gdy służebności rzadko się zrzeka, naruszenia prawne i niektóre inne wymogi dotyczące strefowania są czasem dozwolone w drodze prawnego procesu wnioskowania i otrzymania wariancji. Wariancja jest oficjalnie zatwierdzonym wyjątkiem od rozporządzeń dotyczących strefowania. Najczęściej rozbieżności są wymagane, gdy właściciel domu chce zbudować większy dom na swojej działce, niż jest to dozwolone w rozporządzeniach dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Żądając wariancji, właściciel domu może otrzymać pozwolenie na budowę większego domu lub ukończenie dodawania pokoju, co narusza przepisy dotyczące komplikacji. Urząd pozwoleń może konsultować się z sąsiadami, gdy zażąda się wariancji, a ich zatwierdzenie może być kluczem do uzyskania wariancji.
Plany budowy magazynu mogą nie zostać zatwierdzone
Możesz pomyśleć, że każdy projekt domu lub plan opublikowany lub stworzony przez architekta lub jakikolwiek opublikowany plan budowy szopy lub garażu jest automatycznie wystarczający do uzyskania pozwolenia. Plany budowy zapasów obfitują w Internecie. Właściciele domów, zamiast wydawać 1500 USD niestandardowych planów opracowanych przez architekta, mogą kupić gotowe plany już od 500 do 600 USD za dwusypialniany dom z dwiema łazienkami i garażem.
Ale lokalne biuro pozwolenia na budowę może nie zatwierdzić tych planów. Chociaż plany internetowe mogły zostać sporządzone przez architekta, biuro może wymagać, aby plany zostały utworzone przez architekta posiadającego licencję w danym stanie.
CCR mogą dodawać ograniczenia
Innymi potencjalnymi przeszkodami podczas ubiegania się o pozwolenie są warunki, przymierza i ograniczenia (CCR), które często występują w planowanych społecznościach, podrejonach lub planowanych projektach jednostek (PUD). CCR działają jak rodzaj „rozporządzeń o strefach cienia” - porządków w rozporządzeniach. Ograniczenia te stanowią uzupełnienie rozporządzeń gminnych i należy je spełnić, aby uniknąć naruszenia umowy zawartej ze stowarzyszeniem sąsiedzkim.
Inspekcje są obowiązkowe
Kontrola jest integralną częścią ogólnego procesu wydawania pozwoleń i pod żadnym pozorem nie należy ignorować tego kroku przez ciebie lub wykonawcę. W przypadku niektórych projektów odbędą się nawet dwie kontrole - jedna na etapie wstępnej kontroli i jedna kontrola końcowa. Nie ma się czego obawiać, ponieważ inspektor jest po to, aby upewnić się, że praca została wykonana bezpiecznie. Często jest to bardzo krótka, pobieżna wizyta. Kiedy inspektor zna już pracę wykonawcy, inspekcja jest czasem niczym więcej niż tylko spojrzeniem na pierwszy plan. Inspektorzy mogą być nieco bardziej skrupulatni w kwestii inspekcji, jeśli praca została wykonana przez właściciela domu, ale nadal jest to bardzo rutynowy proces.
Brak inspekcji nie jest katastrofą
Głównym powodem, dla którego niektórzy właściciele domów nie ubiegają się o pozwolenia na budowę, jest obawa, że nie uda im się przeprowadzić inspekcji. Ale to nie jest wielka sprawa. Będziesz miał każdą okazję, aby naprawić wszelkie problemy, które zostały oflagowane. Inspektor wróci na drugą inspekcję (lub nawet trzecią lub czwartą, jeśli to konieczne) i podpisze (lub „zamknie”) zezwolenie, gdy praca zostanie wykonana zgodnie z jego wymaganiami.
Ignorowanie procesu wydawania pozwoleń jest poważne
Bardzo kuszące może być zignorowanie procesu wydawania zezwoleń i ukrycie wykonywanej pracy, zwłaszcza jeśli znajduje się ona w domu, w którym możesz pracować, tak aby nikt jej nie widział. I chociaż możesz sobie z tym poradzić, równie prawdopodobne jest, że takie skróty ostatecznie będą cię dużo kosztować. Jeśli wyjdzie na jaw, że wykonałeś pracę bez wymaganego zezwolenia, możesz zostać zmuszony do ubiegania się o pozwolenie po tym, znacznie wyższym kosztem. Być może będziesz musiał rozerwać ściany lub sufity, aby sprawdzić pracę. Jeśli popełnisz jakieś błędy, będziesz zmuszony zburzyć całą pracę i zacząć od nowa.
Może to również mieć wpływ na ubezpieczenie twojego właściciela domu. Na przykład, w przypadku powodzi lub pożaru z powodu złej instalacji wodno-kanalizacyjnej lub elektrycznej, polisa ubezpieczeniowa może odmówić ubezpieczenia, jeśli praca została wykonana poza pozwoleniem.
